آنچه در این مقاله می خوانید:
زمانی که مساحت ساختمان احداث شده بیشتر از مقدار زیربنای مشخص شده در پروانه ساخت باشد، در واقع آن ساختمان تراکم مازاد و اضافه بنا دارد. این قضیه در قانون شهرداری تخلف به حساب می آید که بابت آن جریمه ای دریافت می کنند یا در بدترین حالت به تخریب ختم می شود.
تراکم اضافه بنا علاوه بر اینکه ظاهر شهر را از زیبایی و یکپارچگی دور می کند، می تواند باعث برهم زدن آرامش و امنیت مردم شود. به علاوه انجام این تخلف در رفت و آمد دیگران اختلال ایجاد می کند. طبق قانون، شهرداری وظیفه نظارت و جلوگیری از تخلف هایی از این دست را برعهده دارد. در ادامه با ما باشید تا اطلاعات بیشتری در این زمینه کسب کنید و درگیر این مشکل و عواقب آن نشوید.
برای بیان ساده معنای تراکم مازاد و اضافه بنا یک منطقه یا محله خاص را در نظر بگیرید. تعداد بناها و افرادی که می توانند در این منطقه زندگی کنند و میزان فضایی که توسط هر کدام اشغال می شود، تراکم آن محل را مشخص می کند. در واقع قانون برای هر منطقه ای با توجه به گنجایشی که دارد اجازه ساخت و ساز می دهد.
حال اگر قانون در این مورد دخالتی نداشته باشد و هر فرد در هر ابعاد و طبقه ای که می خواهد شروع به ساخت و ساز کند، چه چیزی رخ می دهد؟ مسلما کوچه ها و خیابان ها پر از ساختمان های چند طبقه ای می شود که بدون هیچ نظمی از یکدیگر پیشی می گیرند. در این روند تراکم مازاد و اضافه بنا علاوه بر ظاهر زننده باعث اذیت و آزار افراد دیگر می شود.
این ساختمان ها علاوه بر طبقات زیاد، می توانند دارای سطوح زیاد و اتاق هایی درون محوطه حیاط یا پارکینگ باشند. در این میان اگر آن کوچه یا خیابان ظرفیت آن تعداد ساختمان، انسان و حتی ماشین هایشان را نداشته باشد چه می شود؟ زندگی در محیطی کوچک با افراد زیاد، برای همه ناخوشایند و به دور از آرامش خواهد بود.
طبق قانون شهرداری تمام مالکان زمین ها قبل از اقدام به تفکیک اراضی و شروع به احداث هر گونه بنا باید حتما از شهرداری پروانه ساخت بگیرند. پروانه ساخت مالک را ملزم می کند تا در هنگام ساخت به قضیه تراکم مازاد و اضافه بنا توجه کند و طبق آن به احداث ساختمان بپردازد.
در صورتی که شخصی بدون گرفتن مجوز ساخت شروع به احداث بنایی نماید شهرداری حق جلوگیری از ادامه روند ساخت را خواهد داشت؛ حتی اگر زمینی که ساختمان در آن بنا می شود محصور باشد. عدم توجه به مساله تراکم، جریمه های سنگین و حتی تخریب بنا را برای مالک به دنبال خواهد داشت.
برای درک بهتر مساله تراکم مازاد و اضافه بنا آشنایی با تراکم می تواند تاثیرگذار باشد. در حالت کلی دو نوع تراکم وجود دارد که اولین نوع آن تراکم جمعیتی است. اینکه چه تعداد از جمعیت در یک واحد از سطح ساکن هستند را تراکم جمعیتی می نامند. واحد به کار رفته در این تراکم، نفر در هکتار است.
نوع دیگر تراکم را تراکم ساختمانی می نامند. این تراکم، درصد نسبت ساختمان هایی است که در یک واحد از سطح بنا شده اند. قوانین شهرداری برای این نوع از تراکم دو بخش مجاز و غیر مجاز درنظر گرفته است. تراکم ساختمانی زمانی مجاز است که نسبت سطح زیربنای تمام ساختمان به کل زمین در محدوده ای باشد که شهرداری در پروانه ساخت مقرر می کند. اگر این نسبت بیشتر از حد مجاز تعیین شده باشد این تراکم مازاد و اضافه بنا، غیرمجاز شناخته می شود.
دانستیم که اگر تراکم ساختمان در محدوده غیرمجاز باشد طبق قوانین شهرداری تخلف محسوب می شود و با آن برخورد خواهد شد. اگر شخص سازنده بتواند تراکم بنا را حساب کند تراکم مازاد آن نیز مشخص می شود. همچنین مالک با رعایت اصول سه گانه می تواند از تخریب تراکم مازاد و اضافه بنا با پرداخت جریمه نقدی جلوگیری کند.
فرمولی که می توان با آن تراکم ساختمان را محاسبه کرد و امکان پرداخت جریمه نقدی را بررسی نمود عبارت است از: تقسیم کردن مساحت زیربنای کل ساختمان بر مساحت زمین که در آخر جواب باید در عدد صد ضرب شود. شما می توانید از طریق محاسبه آنلاین تراکم ساختمان را بدست بیاورید.
برای پیشگیری از هرج و مرج در ساخت و ساز و مشکلاتی که به همراه دارد، قوانین و شاخص هایی ارائه شدند که مردم باید به آن ها عمل کنند. استفاده از این قوانین در جامعه به جلوگیری از تخلفات تراکم مازاد و اضافه بنا منجر می شود. شاخص های وضع شده از جهت های مختلفی ساختمان را بررسی می کنند.
در شاخص سطح اشغال شده نسبت مساحت قابل ساخت به سطح کل زمین تقسیم شده و به صورت درصد بیان می شود. به طور معمول هر شخص می تواند بین 40 تا 60 درصد از مساحت کل زمین را به زیربنای ساختمان خود اختصاص دهد؛ بنابراین نمی توان ساختمانی به مساحت کل زمین احداث کرد. زیرا تراکم مازاد و اضافه بنا حساب می شود و عواقبی را به دنبال خواهد داشت.
طبق شاخص سطح زیربنا همانگونه که از نامش پیداست، زیربنای کل ساختمان در تمامی طبقات به صورت درصد محاسبه می شود. به عنوان مثال اگر ضریب سطح زیربنا 100 درصد باشد برای یک زمین 600 متری می توان 600 متر زیربنای کل در نظر گرفت.
شاخصی نیز در رابطه با ارتفاع ساختمان در نظر گرفته شده که طبق آن تعیین می کنند چه تعداد طبقه در آن زمین قابل ساخت است. در این شاخص توجه به زیبایی نمای ساختمان ها تاثیر زیادی بر تعیین تعداد طبقه های مجاز برای ساخت و ساز و جلوگیری از تراکم مازاد و اضافه بنا دارد.
شاخص های دیگری نیز وجود دارند که به بررسی تعداد ساختمان های مسکونی، تجاری و همینطور میزان جمعیت منطقه می پردازند. اگر بدون درنظرگرفتن تعداد افراد در یک محدوده، مراکز تجاری و پاساژهای بسیاری در آن بنا شوند، به ضرر صاحبان آن ها تمام می شود. بنابراین این شاخص ها در نحوه چیدمان ساختمان ها و زیباسازی نمای منطقه نقش مهمی را ایفا می کنند.
همانگونه که گفته شد تراکم مازاد و اضافه بنا نوعی تخلف محسوب می شود. باید بدانید که این تخلف فقط در مرحله ساخت ممنوع نیست؛ بلکه یک بنا بعد از ساخت نیز نباید دستخوش تغییراتی مانند اضافه شدن طبقات یا بالکن شود.
موارد دیگری نیز وجود دارند که به تراکم اضافه منتهی می شوند. به عنوان مثال تبدیل کردن پارکینگ به سوییت یا ساخت مغازه ای در محوطه حیاط و همچنین تبدیل منزل مسکونی به مرکز اداری یا تجاری نیز تخلف محسوب می شود.
در سال 1382 با تصویب لایحه ممنوعیت فروش تراکم مازاد و اضافه بنا برای ساختمان های ساخته شده، تغییر کاربری صادر نمی شود. به علاوه تراکم مازاد در این ساختمان ها قابلیت فروش ندارد. بنابراین ساخت و تغییر ملک برخلاف مجوزهای صادره از شهرداری تخلف به شمار می آید. اگر فردی از این قانون سرپیچی کند از طریق کمیسیون ماده 100 مجازات و جریمه می شود.
پس از بررسی های به عمل آمده از طریق کمیسیون ماده 100 افراد متخلف به دو طریق مجازات می شوند. اگر در قسمتی از بنا که به عنوان تراکم مازاد تشخیص داده می شود اصول فنی و شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد باعث صدور حکم تخریب می شود.
به عنوان مثال در صورتی که تراکم مازاد و اضافه بنا از لحاظ استحکام ضعیف باشد یا باعث ایجاد خطر برای افراد دیگر شود دستور تخریب بخش اضافی را می دهند. به علاوه فرد متخلف باید هزینه های تخریب را به صورت کامل پرداخت نماید.
در مواردی که اضافه بنا قابل چشم پوشی باشد و خطر آنچنانی را به دنبال نداشته باشد کمیسیون ماده 100 به پرداخت جریمه نقدی از طرف مالک اکتفا می کند. البته باید در نظر داشته باشید که بنای اضافی باید حتما به صورت اصولی ساخته شده باشد.
کاربری ملک موردنظر با میزان جریمه نقدی ارتباط موثری دارد. در حالی که شرایط صدور حکم برای پرداخت جریمه نقدی در تمامی ملک های مسکونی، اداری، صنعتی و همچنین تجاری یکسان است اما مقدار جریمه متفاوتی دارند.
میزان جریمه نقدی برای تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا را طبق اصول قانونی و ارزش ملک تعیین می کنند. در ملک های مسکونی این جریمه حداقل یک دوم و نهایتا تا 3 برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع درنظر گرفته می شود.
در رابطه با ساختمان های تجاری، اداری و صنعتی این مبلغ از دو برابر تا چهار برابر ارزش معاملاتی بابت هر متر مربع اضافه بنا تغییر می کند.
زمانی که در پروانه ساخت یک ملک پارکینگ قید شده باشد اما مالک به خاطر اینکه بتواند از فضای بیشتری برای ساخت و ساز استفاده کند آن را نسازد مرتکب تخلف می شود. به عنوان مثال در فضایی که برای پارکینگ درنظر گرفته شده، سوییتی بنا می کند. در این حالت تراکم مازاد و اضافه بنا به وجود می آید.
اگر مالک به گونه ای ساختمان را ساخته باشد که بتواند مشکل نداشتن پارکینگ را حل کند، باید آن را اصلاح کرده و همچنین جریمه نداشتن پارکینگ را بدهد. در صورتی که نتوان آن را اصلاح کرد مالک محکوم به پرداخت جریمه کسری پارکینگ می شود.
جریمه نداشتن پارکینگ برای هر بنا را بر اساس مکان ساختمان و نوع استفاده ای که از فضای پارکینگ می شود تعیین می کنند. در حالت کلی این مبلغ حداقل یک برابر تا نهایتا دو برابر ارزش ساختمان برای هر متر مربع از فضایی است که در آن باید پارکینگ احداث می شد.
اگر تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا مربوط به نساختن پارکینگ به گونه ای باشد که اصول سه گانه در آن رعایت نشده باشد، حکم تخریب برای آن صادر می شود. اصول سه گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی در تعیین اینکه جریمه به صورت نقدی باشد یا تخریب، نقش اساسی را ایفا می کنند.
پروانه ساخت صادر شده برای هر ملک تعیین کننده این است که هر ملک تا کدام قسمت از زمین می تواند پیشروی داشته باشد. بر اساس قانون، پیشروی در معابر شهری نوعی تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا به حساب می آید. هر کسی به هنگام ساخت یا بازسازی یک ملک تنها اجازه دارد طبق پروانه ساخت اقدام به احداث کند و نمی تواند به حریم معابر شهری تجاوز کند.
اگر شخصی مرتکب این تخلف شود وظیفه شهرداری این است که جلوی او را بگیرد. همچنین باید موضوع به کمیسیون ماده 100 گزارش شود. در ضمن نوع کاربری ملک در این قضیه نقشی ندارد و قانون تفاوتی برای ملک های مسکونی با کاربری های دیگر قائل نمی شود.
اگر قصد خرید بنایی را دارید و نمی دانید چگونه باید از وجود یا عدم وجود تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا در آن ملک باخبر شوید، نگران نباشید. قانون راه حلی را با عنوان گواهی پایان کار ارائه کرده تا به راحتی بتوان از این موضوع آگاه شد. همچنین می توانید با استفاده از مشاوره حقوقی از کارشناسان باتجربه ما در املاک داران در این خصوص اطلاعات بیشتری کسب کنید.
داشتن مجوز پایان کار برای هر ساختمان، مانند پروانه ساخت امری ضروری است. این مجوز بعد از ساخت کامل بنا در صورتی صادر می شود که ساختمان احداث شده طبق قوانین و پروانه ساخت پیش رفته و تخلفی در آن صورت نگرفته باشد.
البته اگر مالک ساختمان مرتکب تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا شود برای گرفتن گواهی پایان کار باید مبلغ جریمه را پرداخت کند. بنابراین هر ملکی که گواهی پایان کار دارد قانونی ساخته شده و اگر تخلفی در آن صورت گرفته باشد مالک جریمه آن را پرداخت کرده است.
بر این اساس توجه به این گواهی در هنگام خرید یک ساختمان اهمیت ویژه ای دارد. حتما هنگام خرید از فروشنده مجوز پایان کار را درخواست کنید تا متحمل هزینه های جریمه یا مشکلات تخریب بنا نشوید. به علاوه باید بدانید که در صورت نداشتن گواهی پایان کار به ساختمان سند تعلق نمی گیرد.
در این مقاله سعی کردیم تا اطلاعات جامعی در رابطه با تراکم اضافی ارائه دهیم. تراکم ساختمان در زیباسازی محیط و آسایش و رفاه همگان تاثیر خاصی دارد. تراکم مازاد و اضافه بنا نوعی تخلف محسوب می شود که توسط شهرداری قابل پیگیری است و می تواند جریمه های سنگین و حتی تخریب را به دنبال داشته باشد.
با دانستن برخی نکات می توان از تخریب جلوگیری کرد و در مواردی با پرداخت جریمه از اضافه بنا استفاده کرد. در هنگام خرید هر ملک نیز با درخواست گواهی پایان کار از فروشنده می توانید تخلف اضافه بنا را بررسی کنید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
